Lo que usted debe saber acerca del control de alquileres en el Distrito de Columbia

Este folleto le ayudará a comprender las leyes y reglamentaciones concernientes al control de los alquileres. La ley que controla los alquileres es la Ley de Alquiler de Viviendas (Rental Housing Act) de 1985 (Ley 6-10 de DC), y sus modificaciones (la Ley), la cual se encuentra codificada a partir del numeral §42-3501.01 y numerales subsiguientes del Código Oficial del Distrito de Columbia. Puede encontrar la ley completa en la mayoría de las bibliotecas públicas del Distrito de Columbia o en Internet aqui.

En virtud de la Ley, un edificio o complejo de apartamentos se denomina espacio de vivienda, y un solo apartamento o casa se denomina unidad de alquiler. Un inquilino sigue siendo un inquilino, pero un arrendador es un proveedor de vivienda.

División de Espacios de Alquiler y Conversión
La División de Espacios de Alquiler y Conversión (Rental Accommodations and Conversion Division, RACD o la agencia), la cual forma parte del Departamento de Asuntos Reglamentarios y del Consumidor (Department of Consumer and Regulatory Affairs), se encarga de aplicar la Ley. El director de la agencia es el Administrador de Alquileres. Una Comisión de Alquiler de Vivienda (Rental Housing Commission, RHC) independiente y conformada por 3 miembros escribe las  eglamentaciones en virtud de la Ley. La RHC es también el primer nivel de apelación de las decisiones del Administrador de Alquileres.

Aplicabilidad
La Ley se aplica a todos los espacios de vivienda para alquiler del Distrito de Columbia, salvo que sean aquellos específicamente exonerados en virtud de la Ley. Las exenciones más comunes son las unidades de alquiler que se encuentran en las siguientes categorías:

  • Unidades de alquiler con subsidios federales o del Distrito
  • Unidades de alquiler construidas después de 1975
  • Unidades de alquiler que sean propiedad de una persona que no posee más de cuatro unidades
  • Unidades de alquiler desocupadas cuando la Ley entró en vigor

Las unidades individuales de condominios o cooperativas no están exentas, salvo que lo estén porque sean propiedad de una persona que no tiene más de cuatro unidades.

Aumentos de los alquileres
 

  1. En virtud de la Ley, los aumentos de los alquileres deben cumplir con estas condiciones:
  2. El nuevo alquiler cobrado no puede superar el alquiler previo más el incremento permitido, según lo que se describe a continuación.
  3. El aumento del alquiler no puede ser superior al aumento permitido en virtud de cualquier artículo de la Ley.
  4. El último aumento de alquileres tiene que haber sido al menos 12 meses atrás (salvo que la unidad esté desocupada).
  5. El incremento no debe violar los términos del contrato de arrendamiento.
  6. El espacio de vivienda debe estar debidamente registrado en la RACD.
  7. Los componentes comunes de la unidad de alquiler y del espacio de vivienda deben acatar plenamente las reglamentaciones de vivienda.

El proveedor de la vivienda debe dar un aviso, con una antelación de 30 días, con respecto a cualquier aumento del alquiler.

Aumentos permitidos en el alquiler sobre la base del IPC El aumento permitido más común de los alquileres es un ajuste anual, basado en el incremento del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Para la mayoría de los inquilinos, el aumento máximo de su alquiler es el porcentaje del IPC más el 2 %, pero no más del 10 %. En el caso de los inquilinos que, según determinación del Administrador de Alquileres, sean mayores o tengan alguna discapacidad, el aumento máximo en el alquiler que se cobra es únicamente del porcentaje del IPC, pero de no más del 5 %. El porcentaje del IPC que la RHC utilizará se da a conocer después de finalizado cada año calendario. Este porcentaje se aplica al año de control de alquileres: desde el 1º de mayo al 30 de abril. Los incrementos permitidos que se basan en el IPC en ocasiones se denominan automáticos; puesto que no se requiere ninguna petición especial ni otras medidas especiales.

Otros aumentos permitidos de los alquileres
El proveedor de vivienda también puede optar por buscar otro incremento permitido más alto en virtud de otras disposiciones de la Ley, incluyendo las mejoras sustanciales, modificaciones de servicios e instalaciones, contingencias difíciles o renovación sustancial, o acuerdo con el 70 % de los inquilinos. Los otros incrementos permitidos, que se describen más detalladamente a continuación, no son automáticos. El proveedor de vivienda debe elevar una petición al Administrador de Alquileres o solicitar su consentimiento, y los inquilinos pueden optar por participar en el proceso, que suele constar de audiencias ante un examinador.

Dónde obtener ayuda
El inquilino puede llamar a la RACD al (202) 442-4477 o dirigirse a 941 North Capitol St NE Suite 7100, Washington DC 20002. Para obtener una lista de las organizaciones que brindan ayuda y apoyo a los proveedores de vivienda e inquilinos, lea el final de este folleto.

Protección para las personas de edad avanzada y discapacitadas
El inquilino que, según su convicción, esté comprendido en las definiciones de persona de edad avanzada o discapacitada en virtud de la Ley debe presentar una solicitud al Administrador de Alquileres, y dar una copia de la solicitud al proveedor de la vivienda. A fin de reunir los requisitos necesarios:

  • Como persona de edad avanzada: el inquilino debe tener al menos 62 años de edad.
  • Como persona discapacitada: el inquilino debe padecer un problema físico que pueda determinarse clínicamente, incluida la ceguera, que impida e inhabilite el 75 % de la capacidad del inquilino de trasladarse, valerse por sí mismo, o desempeñar una ocupación.

En virtud de la Ley, el inquilino no reúne los requisitos para ser considerado persona de edad avanzada o discapacitada hasta que el Administrador de Alquileres determine su estado.

Aumentos de alquiler cuando una unidad queda desocupada
La única excepción al límite de un aumento del alquiler por año se produce cuando una unidad de alquiler queda desocupada. Luego de esto, el proveedor de vivienda puede aumentar el alquiler cobrado a:

  • 10% más de lo que le cobraba al inquilino anterior o
  • El alquiler de una unidad comparable, pero no más del 30 %.

Las unidades de alquiler comparables tienen esencialmente la misma área superficial de pies cuadrados y el mismo plano; servicios y equipos comparables; ubicaciones comparables con respecto a la exposición y la altura; si la exposición y la altura fueron anteriormente factores del monto del alquiler cobrado; y un estado físico comparable.
Una vez que haya habido un incremento en el alquiler por desocupación de la unidad, el proveedor de la vivienda no puede implementer otro aumento en el alquiler por doce meses, aun si la unidad quedara nuevamente desocupada.

Más información acerca de otros aumentos permitidos de los alquileres
Un proveedor de vivienda puede intentar obtener aumentos en el alquiler por otras razones, además de los incrementos del IPC. Las otras razones por las cuales es posible aumentar el alquiler se describen en los otros incrementos permitidos en el alquiler que se cobra.

Mejoras sustanciales
El proveedor de vivienda puede elevar una petición para aumentar el alquiler en un monto que sea suficiente para amortizar el costo de las mejoras sustanciales. Si el Administrador de Alquileres aprueba la petición, el incremento es temporal y dura hasta que el proveedor de la vivienda recupere todos los costos de las mejoras sustanciales. Por esto motivo, este incremento de los alquileres se denomina recargo. El proveedor de vivienda presenta una petición, entrega copias a los inquilinos, y presenta el caso de la mejora en una audiencia en la RACD. Los inquilinos pueden apoyarlo u oponerse a él. La RACD se expide acerca de la petición, sobre la base de:

  • Si la mejora protegerá o mejorará la salud y seguridad de los inquilinos o la habitabilidad del espacio de vivienda;
  • Si la mejora será amortizable en virtud del Código General Impositivo;
  • Si se han obtenido los permisos y las aprobaciones gubernamentales necesarias; y
  • Si el diseño y el costo de la obra se documentaron suficientemente.

Además del costo de la obra, el proveedor de la vivienda puede incluir costos por financiamiento, incluso intereses y cargos por servicio. El proveedor debe amortizar (extender los costos de) un proyecto de mejora de todo el edificio por 96 meses y de una mejora a una o más, pero no a todas las unidades de alquiler, por 64 meses. El recargo puede ser de no más del 21 % del alquiler previo cobrado por una mejora sustancial de todo el edificio y de no más del 15 % por una mejora en una o más unidades de alquiler, pero no en todas. Si la RACD aprueba el recargo, el proveedor de vivienda lleva a cabo las obras y luego puede aumentar los alquileres. La Ley permite que un proveedor de vivienda continúe cobrando el recargo hasta que haya recuperado todos los costos, incluido el interés y los cargos de servicio, de la mejora sustancial. Determinados inquilinos con bajos ingresos que sean de edad avanzada o padezcan una discapacidad pueden estar exonerados de pagar un recargo por una mejora sustancial.

Servicios e instalaciones
La Ley permite realizar un ajuste en los alquileres cuando incrementen o disminuyan de forma sustancial los servicios o las instalaciones relacionados que un proveedor o espacio de vivienda proporcionen o con la unidad de alquiler en el espacio de vivienda. El proveedor de vivienda presenta una petición, entrega copias a los inquilinos, y presenta el caso de la mejora en una audiencia en la RACD. Los inquilinos pueden apoyarlo u oponerse a él.  La RACD se expide acerca de la petición, sobre la base de:

  • El costo comparable para el inquilino por la compra de servicios o instalaciones relacionados de alternativa;
  • El costo operativo para el proveedor de vivienda de los servicios o instalaciones relacionados; o
  • El valor justo de mercado de los servicios o instalaciones relacionados comparables.

Acuerdo voluntario con el 70%
La Ley permite que el 70% o más de los inquilinos de un espacio de vivienda celebren un acuerdo voluntario con el proveedor de la vivienda para establecer el alquiler. Si el 70% de los inquilinos está de acuerdo, se pueden aumentar los alquileres de todas las unidades de alquiler, aun para los inquilinos que no firmaron el acuerdo. El acuerdo también puede abordar los temas de mejoras sustanciales, servicios e instalaciones, o reparaciones y mantenimiento. Si el o los proveedores de la vivienda inician el acuerdo, deben dar al menos 14 días a los inquilinos para revisarlo.

El Administrador de Alquileres debe aprobar el acuerdo y se deben cumplir las condiciones del acuerdo antes de poder aumentar los alquileres.

Contingencia difícil
En virtud de la Ley, los proveedores de vivienda pueden aumentar los alquileres en la medida suficiente para obtener un 12 % de retorno sobre el capital del proveedor en el espacio de vivienda. El capital es el valor tasado a los efectos del impuesto sobre la propiedad de bienes inmuebles menos [-] la deuda. Para solicitar esta exoneración, el proveedor de vivienda debe documentar los gastos operativos de los últimos 12 meses. La RACD notificará a los inquilinos de que se ha presentado una petición y permitirá que los inquilinos designen a un representante para apoyarla u oponerse. La RACD realiza una auditoría de la petición y emite un fallo preliminar. Luego, el proveedor de la vivienda y los inquilinos pueden presentar objeciones al fallo. Si se presentan objeciones, se celebrará una audiencia para resolver los asuntos disputados. Luego, el Administrador de Alquileres emite una orden en la que se establece el aumento del alquiler.

Remodelación sustancial
El proveedor de vivienda puede presentar una petición para aumentar los alquileres por una remodelación sustancial del espacio de vivienda. La petición debe incluir los planos detallados, las especificaciones y los costos proyectados. Se notifica a los inquilinos, se lleva a cabo una audiencia y el Administrador de Alquileres emite una decisión antes del comienzo de las obras. Se utiliza una remodelación sustancial únicamente cuando el costo de la remodelación propuesta es igual o superior al 50 % de la tasación a los efectos del impuesto sobre la propiedad de bienes inmuebles de la unidad de alquiler o del espacio de vivienda.Este aumento en el alquiler no es un recargo temporal, sino un aumento permanente. El cálculo para determinar el porcentaje del incremento sobre los precios máximos de alquiler se basa en la amortización del préstamo del capital para el costo de la obra a la tasa de interés del préstamo y según su plazo. El aumento máximo permitido del alquiler es del 125 %. El Administrador de Alquileres debe considerar si la remodelación sustancial es para el beneficio de los inquilinos y puede considerar:

  • La condición física actual de la unidad de alquiler o el espacio de vivienda, según lo indican los informes o el testimonio de los inspectores de vivienda, ingenieros habilitados, arquitectos y contratistas del Distrito de Columbia, u otros expertos calificados;
  • Si la condición física actual perjudica o tiende a perjudicar la salud, seguridad o el bienestar de algún inquilino;
  • Si las condiciones físicas actuales pueden corregirse mediante un mejor mantenimiento, reparaciones o mediante una mejora sustancial; y
  • El impacto de la remodelación propuesta sobre el inquilino o los inquilinos en términos de reubicación o inconveniencia por los costos financieros propuestos.

Petición de los inquilinos
El inquilino que crea que su alquiler es incorrecto puede disputarlo presentando una petición de inquilino. Entonces, se notifica al proveedor de la vivienda, la RACD lleva a cabo una audiencia, el inquilino presenta sus argumentos, el proveedor de la vivienda se opone a los argumentos, y el Administrador de Alquileres emite una sentencia y orden. La petición de un inquilino puede analizar las violaciones a la Ley.

Registro
Los espacios de vivienda deben estar registrados en la RACD como propiedad controlada por alquiler o presentarse como exonerados del control de alquiler. En 1985, fecha en la que entró en vigencia por primera vez la ley actual, se requirió el registro de los proveedores de vivienda comprendidos por la Ley en un formulario de Registro/Reclamo de Exoneración. Los cambios en la propiedad, administración o servicios e instalaciones deben presentarse a la RACD dentro de los treinta días posteriores al suceso. Si un espacio de vivienda inicialmente estaba exonerado de la Ley, pero posteriormente pasó a estar sujeto a ella, el proveedor de vivienda debe registrar la propiedad en ese momento.

La Ley y las reglamentaciones
El objetivo de este folleto es dar una idea general de la Ley, pero no incluye todos los detalles. Se insta a quienes estén interesados a analizar la Ley y sus reglamentaciones, o a consultar a un abogado o profesional en viviendas para obtener más ayuda. Para ver la Ley en Internet, visite aqui.

  1. Bajo Division VII, Property (División VII, Propiedad) haga clic en Title 42, Real Property (Título 42, Bienes inmuebles)
  2. Haga clic en Subtitle VII, Rental Housing (Subtítulo VII, Viviendas para alquiler)
  3. Haga clic en Chapter 35 (Capítulo 35), Rental Housing Generally (Generalidades sobre las viviendas para alquiler)
  4. Haga clic en Subchapter II (Subcapítulo II), Rent Stabilization Program (Programa de estabilización de alquileres), donde se muestran todas las secciones de la ley de control de alquileres 
  5. Haga clic en la sección que desee Cuando las leyes se promulgan, se denominan leyes parlamentarias.

Luego, pasan a formar parte del Código Oficial del Distrito de Columbia, y en dicho proceso se cambian los números de sección. El sitio web muestra la ley en forma de código. La agencia en general utiliza números de leyes parlamentarias. Los números de sección de la ley parlamentaria aparecen en las notas debajo del texto de la ley. Las  reglamentaciones forman parte del Título 14 de las Reglamentaciones Municipales del Distrito de Columbia. Las reglamentaciones completas van del Capítulo 38 al 43, pero el Capítulo 42 es el que tiene la mayor parte de las disposiciones clave. Para ver las reglamentaciones en Internet, visite aqui

  1. Haga clic en DCMR (Reglamentaciones Municipales del Distrito de Columbia) y DCR Online (Registro del Distrito de Columbia en línea)
  2. Haga clic en DCMR Basic Version (Versión básica de las Reglamentaciones Municipales del Distrito de Columbia) 
  3. Sobre el lado izquierdo de la pantalla, haga clic en CONTENTS (CONTENIDOS)
  4. Haga clic en Title 14, Housing (Título 14, Vivienda) 
  5. Haga clic en Chapter 42 (Capítulo 42) (o en algún otro capítulo de su interés). Las reglamentaciones pueden imprimirse desde el sitio.

En el momento de elaboración de este folleto, aún no se habían publicado en Internet las últimas enmiendas de la ley, y las reglamentacionesno se habían revisado de manera de corresponderse con la versión más reciente de la ley.

Ayuda para inquilinos y proveedores de viviendas
Estas organizaciones pueden ayudar a los proveedores de viviendas e inquilinos.